塩谷町の民泊カルテ
栃木県 ・ 過去3年分を集計 ・ データ提供：AirDNA
投資スコアは、稼働率・RevPAR・平均月間収益を総合した独自指標（100点満点）です。 ランク基準は D 0〜・C 30〜・B 60〜・A 75〜・S 90〜。ヒートマップの色分けと連動しています。
エリア総評
塩谷町は栃木県内20市区町村中20位（Dランク・スコア15）。参入余地と伸びしろが期待できるエリアです。
- 宿泊単価が比較的手頃で、価格競争力を活かした集客や、リノベーションによる単価引き上げの余地があります。
- 競合がまだ多くないぶん、差別化された物件で上位を狙いやすいエリアです。
平均月間収益（3年）
¥6,630
直近：¥46,692
平均RevPAR（3年）
¥4,163
直近：¥1,556
ここから推測できること
毎年のボトムが切り上がっていれば需要が拡大基調＝参入余地あり。逆に通年で85%超が続くなら「埋まりすぎ」＝料金を引き上げる余地があります。落ち込む月は、連泊割引やターゲット変更で底上げを狙えるサインです。
平均宿泊単価（ADR）の推移
1泊あたりの平均料金（円）
ここから推測できること
ADRが右肩上がりなら価格決定力が高まっている市場。稼働率が高いのにADRが伸び悩む場合は、まだ強気の価格設定ができていない＝改善余地がある可能性があります。
ここから推測できること
ラグジュアリー帯が突出して伸びていれば、高付加価値物件・インバウンド富裕層の需要が強いエリア。バジェット帯が厚ければ、価格競争が激しく差別化が必要な市場と読めます。狙うべき価格ポジションの判断材料になります。
ここから推測できること
大型（4〜5BR）が突出していれば、グループ旅行やインバウンドの多人数需要が強いエリア。1〜2BRが安定して高ければ、個人旅行・ビジネス需要が厚く、空室リスクの低い堅実な投資先と読めます。
物件タイプ別の市場構成
総収益に占める各タイプの割合（%）
ここから推測できること
最も厚いタイプが、そのエリアで主流＝供給も需要も多い「王道」の物件です。一戸建てのシェアが伸びていれば一棟貸し・多人数需要の高まりを示し、どんな物件で参入すべきかの指針になります。
RevPARの推移
Revenue Per Available Room（円）
ここから推測できること
RevPARが高いほど、少ない部屋数でも効率よく稼げる物件＝投資妙味が大きいと判断できます。月ごとのブレが小さいほど、年間を通じて安定した経営がしやすいエリアです。
ここから推測できること
件数が伸び続けていても稼働率・ADRが維持されていれば、需要が供給に追いついている健全な成長市場。逆に供給だけ増えて稼働率が下がっていれば、供給過多で価格競争に陥るリスクのサインです。
平均滞在日数（LOS）の推移
1予約あたりの平均宿泊数（泊）
ここから推測できること
滞在日数が長いほど、チェックイン/清掃の回転が減り運営コストが下がる＝手離れの良い経営がしやすくなります。長期化傾向はインバウンドや連泊需要の高まりを示し、清掃を外注しても利益が残りやすい構造と読めます。
月間収益の分布（パーセンタイル）
ここから推測できること
開きが大きいエリアほど「運営の工夫しだいで収益を伸ばせる」余地が大きい市場です。上位25%を狙うには、内装・写真・価格設定・レビュー対策などの差別化が必要になります。投資判断では、楽観値（上位）ではなく中央値を基準に試算するのが安全です。
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